Bestehendes Mehrfamilienhaus sanieren oder verkaufen?

Stefan Jordi Stefan Jordi, 17. Okt. 2019

Sie sind glückliche Eigentümerin oder glücklicher Eigentümer eines Mehrfamilienhauses? Herzliche Gratulation! Vielleicht haben Sie sich trotzdem auch schon die Frage gestellt:
«Was soll ich tun – nichts, neu bauen, verkaufen oder doch sanieren?»

Der richtige Entscheid
Emotionale (Bauch-)Entscheide sind die eine Möglichkeit sich für eine Richtung zu entscheiden. Vielleicht liegen Sie damit goldrichtig. Was wenn nicht? Pinselsanierungen und Unterhalt sind kurzfristige Massnahmen. Um den Bestand und somit der Ertrag von Mehrfamilienhäusern langfristig zu sichern sind grosszyklische Sanierungen unumgänglich.

Der richtige Zeitpunkt
Um den Zeitpunkt einer Sanierung zu erkennen und festzulegen gibt es keine exakten wissenschaftlichen Grundsätze. Es ist regelmässig ein abwägen verschiedener Vor- und Nachteile. Zwar sind für die einzelnen Bauteile die vorgesehenen Lebensdauern bekannt, die tatsächliche Funktionsfähigkeit und die Abnutzungen jedoch weichen vielfach von diesen Angaben ab. Zudem nimmt da auch noch der «Markt», in Gestalt von mehr oder weniger anspruchsvollen Nutzern grossen Einfluss auf Installationen und Ausstattung.

Die richtige Vorgehensweise
Wenn es um Liegenschaften geht, so plädiere ich für eine proaktive und vorausschauende Vorgehensweise. Lassen Sie sich beraten um sich mit der Situation und den sich stellenden Fragen auseinanderzusetzen. Solche Fragen betreffen einerseits die Liegenschaft direkt. So interessiert zum Beispiel die zukünftig (baurechtlich mögliche) Nutzung und das Potential und somit der «Wert» einer Liegenschaft. Andererseits sind Ihre persönlichen Möglichkeiten und die Vorstellungen zentral. Sich über möglichst alle Konsequenzen im Klaren zu sein, befähigt Sie als Eigentümerschaft fundierte Entscheidungen zu treffen.

Grafik_Verkauf_Sanierung

 

Nachfolgend finden Sie eine Auflistung an Fragen die Sie sich als Eigentümerschaft eines in die Jahre gekommenen Mehrfamilienhauses stellen sollten:

Zur Liegenschaft:
• Wie ist der bauliche Zustand?
• Gibt es Potential bezüglich Mieten oder der Nutzung?
• Wie ist der Marktwert?

Zur Nutzung:
• Sehen Sie die Liegenschaft als Kapitalanlage?
• Gibt es emotionelle Komponenten zu berücksichtigen?
• Entsprechen die Wohnungen heutigen Bedürfnissen?

Persönliches:
• Gibt es in der Familie Personen die Interesse an der Liegenschaft haben?
• Ist eine Teilung des Vermögens – mit der Liegenschaft – zu Gunsten der Nachkommen möglich?
• Wen gibt es bei der Entscheidungsfindung mit einzubeziehen?

Zur Sanierung:
• Ist eine Sanierung finanziell lukrativ?
• Gibt es Möglichkeiten steuerlich zu profitieren?
• Können Sie die Risiken eines Sanierungsprojektes tragen?
• Können Sie sich zeitlich genügend engagieren?
• Ist das nötige finanzielle Engagement für Sie möglich (können und wollen!)?

Zur Finanzierung:
• Kennen Sie den Bedarf an Eigenkapital für die Sanierung?
• Wie entwickeln sich zukünftig die Hypothekarzinsen?
• Ist das Zinsrisiko für Sie tragbar?

Zur Vermietung:
• Kennen sie die marktbedingten Risiken der Wiedervermietung?
• Kennen Sie die rechtlichen Rahmenbedingungen (Mietrecht) um Mietzinserhöhungen in Folge von Sanierungen durchzusetzen?

Zu einem möglichen Verkauf:
• Wie hoch ist der zu erwartende Erlös?
• Welche Kosten (Vermittlungshonorar, Notariat, Grundstückgewinnsteuer u.a.m.) generiert ein Verkauf?
• Ist die Marktlage für einen Verkauf günstig oder eher nicht?
• Haben Sie für die durch den Verkauf entstehende Liquidität eine Anlagenalternative?
• Gibt es weitere zu berücksichtigende Faktoren?

Die GLB Genossenschaft bietet sich an, Ihre Liegenschaft nach Ihren Vorstellungen zu sanieren. Sollte Sie zum Entschluss kommen Ihre Liegenschaft zu verkaufen, so prüfen wir zudem gerne den Erwerb derselben.

Checkliste Dokumente

Gerne unterstütze ich Sie bei der Beantwortung der anstehenden Fragen – Kontaktieren Sie mich.

Ihr Ansprechpartner
Stefan Jordi, 034 408 16 42, sjordi@glb.ch

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